Le droit de l’urbanisme revêt une importance capitale dans le Cotentin. Territoire littoral par excellence, il est régi par une multitude de documents d’urbanisme constamment en cours d’évolution. Que vous soyez inquiet de ces évolutions réglementaires pour vos droits à construire, que votre demande de permis de construire se soit vu opposer un sursis à statuer ou tout simplement que vous ayez des interrogations en droit de l’urbanisme, Maître Jules PERRÉE y répond et fait le point sur le droit applicable dans le Cotentin.
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Réforme de l’urbanisme dans le Cotentin : la création de sept plans locaux d’urbanisme infracommunautaires
Le droit de l’urbanisme dans le Cotentin faisait l’objet d’une grande variété de documents d’urbanisme applicables (plans locaux d’urbanisme, cartes communales ou règlement national de l’urbanisme). Toutefois, et avec le transfert de la compétence urbanisme à la Communauté d’agglomération du Cotentin, l’urbanisme est devenu une compétence intercommunale.
Ce transfert de compétences a une incidence concrète pour le droit de l’urbanisme : les communes ne peuvent plus créer leurs propres règles. C’est désormais à la Communauté d’Agglomération du Cotentin qu’incombe cette charge.
Toutefois, et au regard du très grand nombre de communes, le choix a été fait de ne pas élaborer un seul plan local d’urbanisme intercommunal, mais sept plans locaux d’urbanisme infracommunautaires, comme le permet l’article L. 154-1 du code de l’urbanisme.
Seront ainsi créés :
- Le plan local d’urbanisme infracommunautaire de la Hague, qui couvrira exclusivement la commune de la Hague ;
- Le plan local d’urbanisme infracommunautaire Nord Cotentin, qui couvrira notamment la commune de Cherbourg-en-Cotentin ;
- Le plan local d’urbanisme infracommunautaire Est Cotentin, qui couvrira notamment les communes de Montebourg, Saint-Pierre-Église, Quettehou, Barfleur et Saint-Vaast-la-Hougue ;
- Le plan local d’urbanisme infracommunautaire Cœur Cotentin, qui couvrira notamment les communes de Valognes, Bricquebec-en-Cotentin et Brix ;
- Le plan local d’urbanisme infracommunautaire Sud Cotentin, qui couvrira notamment les communes de Saint-Sauveur-le-Vicomte, Port-Bail-sur-Mer et Barneville-Carteret ;
- Le plan local d’urbanisme infracommunautaire Les Pieux, qui couvrira notamment sur la commune du même nom ;
- Le plan local d’urbanisme infracommunautaire Douve-Divette, qui couvrira notamment les communes de Tollevast et Martinvast.
Attention toutefois, car même si les documents d’urbanisme actuellement en cours d’élaboration n’ont pas été approuvés, la procédure d’élaboration des documents d’urbanisme a déjà atteint la phase du débat sur les orientations générales du projet d’aménagement et de développement durable.
Cette phase est primordiale car une fois atteinte, il est possible de vous opposer un sursis à statuer à toutes vos demandes d’autorisation d’urbanisme (article L. 153-11 du code de l’urbanisme). Cette mesure a pour effet de reporter la date à laquelle votre permis pourra être délivré et vous oblige à attendre l’entrée en vigueur des nouvelles règles en vertu desquelles votre projet pourra être refusé.
Un avocat en droit de l’urbanisme peut analyser si ce sursis à statuer est légal ou s’il peut être contesté devant le tribunal administratif de Caen.
Quel est l’état d’avancement de chacun de ces plans locaux d’urbanisme et comment savoir si mon terrain sera constructible ?
Chacun des plans locaux en cours d’élaboration fait l’objet d’une procédure distincte, de sorte qu’il est nécessaire d’étudier individuellement chaque situation afin de déterminer quelles sont les règles applicables.
Pour connaître ces règles, il est nécessaire d’attendre l’arrêt du projet de plan local d’urbanisme. Il s’agit d’une étape de l’élaboration d’un document d’urbanisme où les documents sont figés le temps de consulter différentes autorités (Préfecture, Chambre d’agriculture, Région, autorité environnementale, …) et d’organiser une enquête publique.
Lorsque le projet de document d’urbanisme est arrêté, vous pouvez consulter le document graphique, qui vous indiquera le zonage retenu pour votre parcelle, et le règlement écrit, qui vous indiquera quelles sont les règles applicables sur votre parcelle.
Si vous êtes en désaccord avec ce projet, deux options s’offrent à vous :
- Vous pouvez formuler une opposition aux nouvelles règles dans le cadre de l’enquête publique et expliquer, en droit et en fait, en quoi ces règles vous dérangent ;
- Vous pouvez également, une fois le plan local d’urbanisme approuvé, contester ce dernier afin d’obtenir l’annulation des dispositions préjudiciables (cf. l’article Terrain inconstructible : quel recours pour le rendre constructible ?).
Loi littoral et plan de prévention des risques : les pièges pour vos demandes de permis de construire
Si les plans locaux d’urbanisme constituent le corpus de règles le plus uniforme, d’autres règles d’urbanisme peuvent s’appliquer sur le territoire du Nord de la Manche.
La loi littoral va ainsi trouver à s’appliquer dans toutes les communes frontalières de la mer, que vous soyez en front de mer ou dans les terres. En effet, les articles L. 121-1 et suivants du code de l’urbanisme prévoient une application générale de cette loi, non-limitée aux dunes, plages et ports.
Il est également possible que votre projet soit concerné par un plan de prévention des risques. Il s’agit d’un document qui va répertorier les risques existants sur votre parcelle et imposer des normes prescriptives à vos projets. Dans le Cotentin, il existe 3 plans de prévention des risques :
- Le plan de prévention des risques littoraux des communes de Barneville-Carteret, Portbail, Saint-Georges-de-la-Rivière, Saint-Jean-de-la-Rivière et Saint-Lô-d’Ourville ;
- Le plan de prévention des risques littoraux des communes de Saint-Vaast-la-Hougue, Quettehou et Réville ;
- Le plan de prévention des risques naturels de la région de Cherbourg ;
Un quatrième plan est actuellement en cours d’élaboration sur la commune déléguée d’Urville-Nacqueville.
Enfin, le droit de l’urbanisme connaît également de nombreuses autres règles devant être respectées : monuments historiques, sites inscrits et classés au titre du code de l’environnement et, plus généralement, toutes les règles inscrites au code de l’urbanisme.
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Entre la rédaction des sept nouveaux PLU infracommunautaires, la rigidité de la loi littoral et le risque de sursis à statuer, les règles d’urbanisme dans la Manche évoluent rapidement. Ne laissez pas un changement de zonage déprécier la valeur de votre patrimoine.
Implanté en Normandie, je vous conseille lors des enquêtes publiques et sécurise vos recours devant le Tribunal Administratif de Caen.
