Le droit de l’urbanisme est empli de règles particulières s’appliquent en plus des règles du plan local d’urbanisme. Ces règles et procédures spécifiques sont complexes et peuvent totalement s’opposer à votre projet ou imposer des prescriptions très contraignantes. C’est par exemple le cas des prescriptions de l’architecte des Bâtiments de France. Maître Jules PERRÉE vous explique ce que vous devez savoir sur ces différentes règles.
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Monuments historiques, sites, abords, sites patrimoniaux remarquables : de quoi parle-t-on ?
Les monuments historiques classés ou inscrits et leurs abords
Les sites patrimoniaux remarquables : la protection de l’architecture et des cœurs historiques
Les sites inscrits et classés au titre du code de l’environnement
Quelles sont les règles d’autorisation de travaux applicables dans ces espaces ?
Les travaux sur les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques
Les règles spécifiques aux sites inscrits et classés au titre du code de l’environnement
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Monuments historiques, sites, abords, sites patrimoniaux remarquables : de quoi parle-t-on ?
Avant de bien comprendre toutes les contraintes que ces mesures impliquent, il faut déjà savoir les distinguer.
Ces éléments sont normalement identifiables à partir du site : https://www.geoportail-urbanisme.gouv.fr/.
Les monuments historiques classés ou inscrits et leurs abords
Les monuments historiques sont régis par le code du patrimoine (articles L. 621-1 et suivants du code du patrimoine). Il s’agit ici des seuls immeubles, les meubles disposant d’une protection spécifique.
Ce sont des monuments dont la conservation présente un intérêt au point de vue de l’histoire ou de l’art. Le classement présente des règles plus strictes que l’inscription.
A titre d’exemple, en France, de nombreuses églises sont classées ou inscrites au titre des monuments historiques.
Mais si ces immeubles disposent d’une protection propre, leurs abords sont également protégés. En effet, chaque immeuble inscrit ou classé au titre des monuments historiques génère un périmètre dans lequel tout immeuble sera considéré comme protégé au titre des abords.
Par défaut, ce périmètre protégé correspond à un cercle de 500m autour du monument historique. Il est toutefois possible de modifier ce cercle en réalisant un périmètre délimité des abords (aussi appelé PDA), c’est-à-dire de remplacer ce cercle de 500m par une zone protégée et délimitée en fonction d’une cohérence géographique.
Ces nouveaux périmètres évitent de protéger des immeubles qui ne sont pas visibles depuis le monument historique.
A titre d’exemple, si aucun périmètre délimité des abords n’a été défini et que vous voulez construire à moins de 500m d’une église inscrite ou classée au titre des monuments historiques, votre projet sera soumis aux règles des abords.
Les sites patrimoniaux remarquables : la protection de l’architecture et des cœurs historiques
Les sites patrimoniaux remarquables sont aussi issus du code du patrimoine (articles L. 631-1 et suivants du code du patrimoine). Auparavant, ces sites étaient séparés en deux catégories : les Zones de Protection du Patrimoine Architecture, Urbain et Paysager (ZPPAUP) et les Aires de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (AVAP). Ces deux catégories ont été fusionnées et regroupées dans les sites patrimoniaux remarquables (SPR).
Il s’agit souvent de villes, villages ou quartiers qui présentent, dans leur ensemble, un intérêt général (architectural, historique, …) nécessitant d’être protégé.
A l’intérieur d’un site patrimonial remarquable, qui est délimité sur une carte, tous les immeubles seront protégés.
A titre d’exemple, en Normandie, on trouve des sites patrimoniaux remarquables à Rouen, à Caen, à Alençon, mais aussi à Le Havre et à Évreux.
Les sites inscrits et classés au titre du code de l’environnement
Cette dernière catégorie est régie par les articles L. 341-1 et suivants du code de l’environnement. Il s’agit de la catégorie la plus disparate de celles présentées dans cet article puisque peuvent être classé et inscrit les « monuments naturels et des sites dont la conservation ou la préservation présente, au point de vue artistique, historique, scientifique, légendaire ou pittoresque, un intérêt général. ».
Ici aussi, les monuments et sites classés disposent d’une protection plus lourde que les immeubles inscrits. Il est d’ailleurs possible d’avoir parfois un espace en partie inscrit et en partie classé.
A titre d’exemple, en Normandie, on trouve le site inscrit de la Vallée de l’Orne et le site classé des roches de la Cambronnerie tous deux situés autour de la commune de Clécy.
On peut également citer la Haute ville à Granville ou le jardin de l’Évêché à Avranches.
Quelles sont les règles d’autorisation de travaux applicables dans ces espaces ?
Il n’est évidemment pas possible d’être exhaustif sur l’ensemble des règles applicables. Celles-ci sont en effet nombreuses et peuvent varier pour certains espaces qui peuvent être protégés au titre de plusieurs protections.
Il convient toutefois de présenter les règles relatives à la délivrance des autorisations qui peuvent, dans certaines hypothèses, faire l’objet d’exceptions qui ne seront pas évoquées.
Les travaux sur les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques
Lorsque des travaux portent sur un immeuble classé au titre des monuments historiques, ces derniers sont dispensés de permis d’autorisation d’urbanisme (article L. 425-5 du code de l’urbanisme).
Toutefois, la procédure n’est pas moins lourde puisque les travaux doivent être autorisés par le préfet de région ou le ministre de la Culture. La personne en charge des autorisations d’urbanisme doit également donner son accord si le projet avait été soumis à autorisation sans le classement.
Lorsque des travaux portent sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques, il convient de distinguer trois situations :
- Soit le projet prévoit l’entretien et des réparations ordinaires, dans ce cas, aucune autorisation n’est requise (article L. 621-27 du code du patrimoine) ;
- Soit le projet n’est pas soumis à autorisation d’urbanisme, dans ce cas, il doit être déclaré au préfet de région (article L. 621-27 du code du patrimoine) ;
- Soit le projet est soumis à autorisation d’urbanisme et, dans ce cas, il ne peut être autorisé qu’avec l’accord du préfet de région (article R. 425-16 du code de l’urbanisme) ;
Les travaux situés aux abords des monuments historiques et en site patrimonial remarquable
Sur ce point, il existe en principe deux grandes catégories de règles.
Soit le projet n’est pas soumis à autorisation d’urbanisme, et, dans ce cas, une autorisation doit être délivrée par le préfet après avis du maire et accord de l’architecte des Bâtiments de France (articles R. 621-96 et suivants et article D. 632-1 du code du patrimoine).
Soit le projet est soumis à autorisation d’urbanisme, et, dans ce cas, l’autorisation est délivrée par l’autorité en charge de la délivrance après accord de l’architecte des bâtiments de France (articles L. 621-32 et L. 632-2 du code du patrimoine).
Cette dernière solution est de loin la plus fréquente car de nombreux biens sont protégés au titre des abords. Ainsi, les architectes des bâtiments de France peuvent émettre des prescriptions ou proposer le refus de très nombreux projets.
A savoir : comment contester un avis défavorable de l’architecte des bâtiments de France (article R. 424-14 du code de l’urbanisme)
Si un refus d’autorisation a été émis à raison d’un accord défavorable de l’architecte des bâtiments de France, vous devez contester ce refus dans le délai de deux mois devant le préfet de région. Vous pouvez alors mettre en avant une série d’arguments pour modifier le sens de cet avis (absence de covisibilité, absence d’atteinte au monument historique, …).
Si vous souhaitez contester une prescription apposée par un architecte des bâtiments de France et reprise dans le permis de construire, vous pouvez attaquer directement le permis pour faire annuler cette prescription (conclusions A. LALLET sous l’arrêt Conseil d’État, Section, 13 mars 2015, Ciaudo, Lebon A, n°358677).
Dans tous les cas, il faut bien comprendre que l’accord de l’architecte des bâtiments de France n’est pas absolu et que, comme toute décision administrative, il peut être contesté si vous le considérez infondé.
Les règles spécifiques aux sites inscrits et classés au titre du code de l’environnement
Dans le cas d’un site inscrit au titre du code de l’environnement, les travaux soumis à autorisation d’urbanisme sont en principe soumis à un avis de l’architecte des bâtiments de France. Contrairement aux abords qui nécessitent un accord, cet avis n’est pas obligatoirement suivi (article R. 425-30 du code de l’urbanisme).
Toutefois, un accord de l’architecte sera nécessaire si vos travaux induisent une démolition d’un bâtiment existant (article R. 425-18 du code de l’urbanisme).
Enfin, en cas de travaux non soumis à autorisation d’urbanisme, une déclaration doit être effectuée au préfet (article R. 341-1 du code de l’environnement).
Enfin, dans le cadre d’un site classé au titre du code de l’environnement, tous les travaux sont en principe soumis à autorisation spéciale du préfet ou du ministre chargé des sites (articles R. 341-10 et R. 341-12 du code de l’environnement). Il s’agit ici d’une nouveauté puisque la compétence du préfet a été élargie par un décret n°2026-291 du 17 avril 2026.
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Les bâtiments, sites et immeubles protégés présentent ainsi une certaine complexité juridique qui a, dans cet article, seulement été effleurée. Toutefois, ces règles, très prescriptives, peuvent parfaitement ruiner un projet immobilier à raison d’un accord qui n’a pas été donné ou de prescriptions très onéreuses ou techniquement impossibles.
Pour toutes ces raisons, j’accompagne les particuliers et professionnels, de la constitution du dossier de demande d’autorisation à la contestation d’un refus ou d’une prescription afin de permettre la réalisation de votre projet.
